(상속세) 임차인이 신축한 건물을 철거했으니까, 그 건물을 상속재산에서 빼 주세요.

안녕하세요, 세금사례 연구가 이호성 세무사입니다.

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오늘은 상속재산 포함여부가 쟁점이 된 상속세 사례 1건을 보려 해요.

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지지난 달인 올해 9월에 대법원 판결이 있었습니다.

​2017년에 본인의 어머니에 대한 상속세를 신고한 A씨는 2020년의 위 예식장 건물 철거가 후발적 경정청구사유에 해당하므로, 상속재산에서 제외해 달라고 상속세 경정청구서를 제출하였습니다.

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위 예식장 건물가액 ○○억 원을 상속재산에서 뺀 다음에 다시 상속세를 계산하여 이미 납부한 세금 중 ○○억 원을 되돌려달라는 내용이예요.

(단순화를 위해 생략 · 변경한 내용으로, (i) 위 토지는 총 2개 필지인데, 그 중 1개 필지는 A씨 모친이 25%만을(이 필지의 소유자(임대인)는 총 4명), 나머지 1개 필지는 100%를 각 소유했고, (ii) 위 예식장 건물의 A씨 모친 소유지분은 약 56%이며, (iii) A씨가 상속세 경정청구서를 제출한 날은 위 예식장 건물의 철거 전에 A씨등 임대인 측과 예식장 운영자 간의 소송이 조정으로 성립되어 종결된 후의 시점이라는 사실도 덧붙입니다)

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하지만, 과세관청은 위 예식장 건물이 임대인인 A씨 어머니의 상속재산에 포함된다면서 거부처분했고, 이에 불복한 A씨가 심판청구 후 행정소송을 제기했어요.

​A씨는 “임대인인 내 어머니가 아닌 임차인의 비용과 노력으로 건물을 신축하여 원시취득한 것이고, 내 어머니는 단지 원상회복의무를 담보하기 위해 건물등기부등본상 소유자보존등기만 한 것에 불과하다.” 라고 주장했습니다.

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세입자 돈으로 건물을 지었는데, 그 건물의 명의를 토지주로 등기한 경우에 건물은 누구의 재산일까요? 법원의 판결을 같이 보시죠. (후발적 경정청구사유 쟁점 소개 생략)

① A씨의 어머니는 위 건물 지분에 관한 소유권보존등기를 경료한 2008년부터 사망한 2016년까지 위 건물 지분에 관하여 부과된 취득세, 농특세, 등록세, 지방교육세, 재산세를 납부하였고, A씨는 그 어머니가 사망한 이후인 2017년부터 2020년까지 위 건물 지분에 관한 취득세, 지방교육세, 농특세, 재산세를 납부하였음. 임대인들 및 그 관계인들은 금융기관에 위 건물을 담보로 제공하여 금전을 차용한 사실이 있음

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② (중략) 일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등

③ 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여 질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속됨(대법원 1992. 3. 27. 선고 91다34790 판결 등 참조)

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④ (중략) 임대차계약의 규정(계약조항)들은 임대인들이 위 건물에 대한 실질적인 처분권한을 보유하고 있음을 전제로 하고 있고, 다만 임차인이 계약기간 동안에 위 건물을 충분히 사용 · 수익할 수 있도록 임대인들의 처분권 행사에 일부 제한을 둔 것으로 보일 따름임

​⑤ (중략) 임대인들은 임차인으로부터 차임을 실제로 지급받는 것에 갈음하여 위 건물의 소유권을 취득하고, 대신 임차인에게 10년간 위 건물을 사용 · 수익하도록 한 것으로 보임

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⑥ A씨의 어머니와 A씨는 위 건물 지분의 취득과 보유에 따른 국세 및 지방세를 모두 납부하였고, 달리 임차인이 그 비용을 실질적으로 부담했다고 볼 만한 자료는 제출된 바 없음

⑦ 임대인들과 임차인은 임대차계약을 체결하는 과정에서 위 건물의 소유권을 임대인들에게 귀속시키기로 합의하였다고 보이므로, 위 건물의 소유권은 임대인들에게 원시적으로 귀속되었음(설령 임차인이 원시취득했더라도 임대인들이 승계취득했다고 보일 따름임)

 

[항소심 판결]

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⑧ A씨는, 만일 과세관청 주장과 같이 위 건물 소유권을 임대인들에게 귀속시킬 예정이었다면, 위 건물을 현재와 같은 구조로 건축하지 않고 범용성 있는 건물로 지었을 것이라고 주장하나, (중략) 위 건물 용도가 2008년과 2010년에 각 변경된 사실이 인정됨 (중략) 위 건물의 소유권이 임대인들이 아니라 임차인에게 귀속되었다고 볼 수 없음

​A씨는 3심 모두 과세관청에게 패소하고 말았습니다. 소개를 생략한 후발적 경정청구사유 쟁점도 A씨 패소로 끝났어요.

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등기부등본만 임대인 소유일 뿐, 그 건물을 짓는 비용은 모두 임차인이 부담했습니다. 그런데 왜 임대인 소유랍니까? 부동산 명의신탁도 아닌데 말이죠(임차료와 건물 소유권이 사실상 교환된 것이니, BTO(Build-Transfer-Operate)와 닮은 측면이 있겠죠?).

판결내용 ②~⑤ 부분에 주목해야 합니다. 유의할 것은 오늘 사건을 보고 사건을 급하게 단순화하여 “돈을 누가 부담했든 상관없이 부동산등기부등본대로만 세금을 매긴다 ” 라고 성급한 일반화의 오류를 범하지 않아야겠죠.

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꼭 명의신탁이 아니어도 등기부등본에 나온 소유자가 아닌 사람을 실제 소유자라고 보아서 세금을 매기는 경우는 종종 있으니까요. 그런 경우와 오늘 사례가 뭐가 같고 뭐가 다른지를 판단할 수 있어야겠죠?

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오늘 사례와 비슷한 세금사례들을 같이 보시죠.

(최신, 상속세) 소유하지도 않은 부동산의 임대보증금을 어떻게 채무로 인정합니까?

(부가가치세) BTO사업 세금을 내셔야죠 그리고 상대방 주장이랑 안 맞잖아요.

 

 

“ 약은 약사에게,

세금은 세무사에게 ”

 

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